事业单位热点知识：盘点《民法典·物权编》新亮点

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　　一、设立居住权

　　居住权性质上是物权，在居住权通过登记设立后，即便所有权人发生改变或者所有权人将房屋抵押，居住权人都可以通过其居住权来对抗新的所有权人和抵押权人。新的所有权人必须尊重居住权人的权利。

　　居住权与过去《合同法》中的“买卖不破租赁”是完全不同的概念。《合同法》中的租赁权是债权，欠缺登记公示以及由此而来的公信力。没有交付租金的借用更是欠缺有效保障。因此，与租赁、借用相比，居住权具有更强的对抗效力。

　　日常生活中，居住权又是如何发挥效用的呢?比如，某位老人与银行签订了“以房养老”的协议。按照协议内容，老人的房屋转让给银行所有，并完成房屋过户登记;银行为老人在该房屋上设立居住权，并办理了居住登记。这样，虽然老人已经丧失了房屋的所有权，但依然可以继续在这套房屋居住并且获取银行每月支付的生活费直至寿终正寝。

　　由上述例子可见，居住权的设立有两个必要条件。一是居住合同，二是登记。根据《民法典》第三百六十七条第二款，居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　拥有居住权的人，能否将房屋出租，或者转让居住权呢?原则上，是不能的。根据《民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　居住权又是如何消灭的呢?有两种可能。一是居住权人死亡。二是居住合同中居住期限到期。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　二、创新担保物权

　　第一，扩大了担保物的范围。一是海域使用权被纳入抵押物的范围;二是删去禁止耕地使用权抵押的规定;三是将有的应收账款纳入了权利质押的范围;四是非营利法人所有的公益设施以外的财产以及性质为营利法人的学校、幼儿园等的财产可以设立担保。

　　第二，放开对抵押物转让的限制。《民法典》第四百零六条明确规定了“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”。“抵押财产转让的，抵押权不受影响”。

　　第三，限制了动产抵押的效力。《民法典》第四百零四规定，“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”也就是说，在正常经营活动中，只要支付了合理价款并受领了交付，就不会因为抵押权的存在而导致自己的财产被追夺。这一规定看似限制了动产抵押权的效力，但有力保障了正常的交易安全。

　　三、完善业主自治

　　《民法典》物权编进一步完善了小区业主表决规则，区分了参与表决的规则和通过规则。表决规则是：业主共同决定事项，只要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与，其表决就是有效的。通过规则是：①决定一般事项，只要经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意即可;②决定重大事项，需要参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。大大降低了共同决定事项的门槛，有利于小区业主们达成共同意志，有助于小区共治顺利进行。

　　同时《民法典》将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”明确列举为业主共同决定的重大事项，并且明确利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有。

　　四、设立土地经营权

　　过去，土地承包经营权是建立在农民作为集体成员的身份的基础上的，承包经营权具有身份性质，决定了它不可能如纯粹的财产权那样任意流转。如今《民法典》第三百三十九条明确规定“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”第三百四十一条规定“流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”这意味着土地经营权是一项完全脱离了身份色彩的、纯粹的财产权。承包经营权人可以将其承包期内的土地使用权通过设立经营权的方式以转让、出资入股等方式给他人。相应的，通过订立流转合同取得土地经营权的一方，自然也有权依法另行转让，也可以以自己的土地经营权设立抵押权。这一规定有助于农村土地流转、设立抵押融资，为我国农村土地要素市场化提供了重要法律保障。

　　【例1】居住权是指对他人所有的房产及其附属设施占有、使用的权利。按照《民法典》规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自()时设立。

　　A. 实际居住

　　B. 登记

　　C. 签订居住协议

　　D. 实际居住并登记

　　【答案】B

　　【解析】本题考查居住权。《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。故本题选择B。

　　【例2】《民法典》规定，改变建筑物共有部分的用途或者利用建筑物共有部分从事经营活动，需要经()同意。

　　A. 专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表決人数四分之三以上的业主同意。

　　B. 专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　C. 专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　D. 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　【答案】A

　　【解析】本题考查业主的建筑物区分所有权。《民法典》规定“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”是业主共同决定的重大事项。根据表决规则，业主共同决定事项，只要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与，其表决就是有效的。根据通过规则，决定重大事项，需要参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。故本题选择A。